2019年10月1日から消費税の増税が決定しました。しかし、単純に消費税率が一律10％に
上がるというわけではなく、一定の食料品等については、８％の軽減税率が適用されます。
また、消費税の増税で大きな影響を受けるもの、それは住宅を購入する場合です。
消費税の増税前、増税後どちらの時に購入したほうがいいのか悩まれている方も多いと思います。
今回のコラムでは、消費税増税後における消費税制度の概要、消費税増税前と消費税増税後の住宅購入にあたって
変更がある制度の説明をします。
担当は、税理士事務所 TMコンサルティングの佐久間です。
１．消費税増税の概要
2019年10月1日に消費税の増税が実施され、税率が8％から10％へと変わり、
一定ものについては軽減税率が適用され、8％となります。
＜軽減税率の対象となるもの＞
- 酒類、外食を除く飲食料品
食料品は軽減税率の対象になります。スーパーマーケット等での購入する食料品だけではなく、
テイクアウトや宅配、出前等は飲食料品の譲渡としてみるので、これらについても対象となります。
一方で、外食やケータリング、医療品、医療部外品は対象とはなりません。外食については飲食店が用意する
テーブルや椅子で飲食させるサービスであることから、単なる飲食料品の譲渡とはならないためです。
なお医療部外品については栄養ドリンク等も該当します。
つまり、ファーストフード店やコーヒーショップ等で商品を購入した場合、
テイクアウトすると軽減税率８％が適用され、その場で食べると標準税率１０％が適用されることになります。
このように同じ商品であっても取り扱いによって税率が変わるため、コンビニ等のイートインコーナーでの扱いは
どのようになるのかが議論されています。購入する人に毎度確認していくことの実務上の手間や、
持ち帰りとして購入した人が店内で飲食した場合の取り扱い等、現段階では議論となる点が多く、
今後どのような取り決めになるのか注目していく必要があります。
- 週２回以上発行される新聞
毎朝自宅に届くような定期購読契約に基づくものが該当し、駅で買うような新聞等は 対象外となります。
２．増税による住宅購入への影響
(1)購入金額への影響
①建物の建築価格
消費税は土地には課税されないため、増税の影響があるのは、建物部分のみとなります。
なお、消費税を納める義務がない個人間での売買については消費税の課税対象とはなりません。
ここでは、個人がハウスメーカー等から購入する場合を考えます。
仮に3,000万円の建物を購入する場合
８％の場合… 3,000万円×8% ＝240万円
10％の場合… 3,000万円×10%＝300万円
このように増税によって負担額が60万円変わってくることになります。
- 仲介手数料
仲介手数料は全額消費税の課税対象となるため、手数料の総額も増税分増額されます。
土地を含めた5,000万円の物件を購入した場合、
８％の場合…（5,000万円×３％＋６万円）× 8％＝124,800円
10％の場合…（5,000万円×３％＋６万円）×10％＝156,000円
※計算方式：「土地建物の売買価格×３％＋６万円＋これらに対応する消費税」
このように増税によって負担額が31,200円変わってくることになります。
(2)旧税率が適用される住宅の購入のタイミング
引き渡しが2019年9月30日までに行われるものについては旧税率適用の対象となります。旧税率適用までに購入する場合はその期限を逆算して間に合うことを確認しておきましょう。なお、引き渡しのタイミングが
2019年9月30日までということであり、2019年9月30日までに契約をすればいいということではないので
注意が必要です。
また、契約について、注文住宅を建てる場合は、請負契約時期が2019年3月31日までであることが要件となります。2019年3月31日までに請負契約を締結すれば、引き渡しが2019年10月以降であっても
８％が適用されることになります。
(3)消費税以外の税制度の変更
①住宅ローン控除
平成31年度与党税制改正大綱で発表された通り、住宅ローン控除も消費税増税前と増税後で
金額、対象期間が異なります（下記の税制措置は、今後の国会で関連税制法案が成立することが前提となります）。
８％の時に購入
普通住宅…住宅借入金等の年末残高×１％（10年間。最大年間400万円）
長期優良住宅（耐震性など一定の基準を満たしている住宅）…住宅借入金等の年末残高×１％（10年間。最大年間500万円）
10％の時に購入
普通住宅…住宅借入金等の年末残高×１％（13年間※。最大年間400万円）
※入居11年目～13年目は、下記のいずれか小さい金額
・住宅借入金等の年末残高（4,000万円を限度）×１％
・建物購入価格（4,000万円を限度）×2％÷3年
長期優良住宅（耐震性など一定の基準を満たしている住宅）…住宅借入金等の年末残高×１％（13年間※。最大年間500万円）
※入居11年目～13年目は、下記のいずれか小さい金額
・住宅借入金等の年末残高（5,000万円を限度）×１％
・建物購入価格（5,000万円を限度）×2％÷3年
②すまい給付金
すまい給付金とは、住宅を購入した場合に国からもらえる給付金をいいます。
なお、中古物件を購入する場合で納税義務のない個人から購入した場合は、支給の対象外となります。
８％の時に購入…収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円
10％の時に購入…収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円
つまり、給付金をもらえる金額は消費税増税後のほうが多くなります。
なお、収入金額やご家族の数によって給付金の金額が異なるため、国土交通省が運営しているホームページで事前に試算しておく必要があります。
- 住宅取得等資金の贈与税の非課税
祖父母や父母などの直系尊属からの贈与された金銭を、自分の居住用の住宅を
新築、取得または増改築するために充てた場合、一定の金額の範囲内であれば、贈与税が非課税になる制度です。
＜消費税８％（新築、増改築をした際に適用された消費税率が8％の場合）＞
平成28年1月1日～平成32年3月31日（契約締結日）
省エネ等住宅（省エネ性、耐震性またはバリアフリー化） 1,200万円
それ以外の住宅 700万円
＜消費税10％（新築、増改築をした際に適用された消費税率が10％の場合）＞
平成31年4月1日～平成32年3月31日（契約締結日）
省エネ等住宅（省エネ性、耐震性またはバリアフリー化） 3,000万円
それ以外の住宅 2,500万円
また、これに基礎控除非課税金額 110万円が加算されます。
贈与を受ける人の要件、取得する物件の広さなど細かい要件があるため、
適用ができるかどうかは慎重に判断する必要があります。
ポイントとなるのは、一定の書類を添付して、贈与税の申告をしなければいけないということです。
要件を満たしているから申告する義務がないと思っている人が多いため、この非課税制度を受けるためには贈与税の申告をしなければいけないということに注意しましょう。
(4)まとめ
①新築を買う場合、注文住宅を購入する場合、消費税増税前に購入したほうがよい。
また、中古住宅を購入する場合で、個人から購入する場合は、増税の影響はない。
※前回の8％への増税時は、8％の税率で購入すると住宅ローン控除の限度額が増額したため、
8％の税率で購入した方が有利になるケースもありましたが、
今回の増税は、住宅ローン控除の限度額は変わらないため、基本的には、増税前の購入が有利となります。
②祖父母、父母から基礎控除含めて省エネ住宅 1,310万円、それ以外の住宅 810万円を超える資金の贈与を
受けて住宅を購入する場合は、消費税増税後の方であれば贈与税がかからないので、消費税増税後に購入した方が
有利な場合がある。
③新築か中古か、購入資金の原資はどうするか等によって、有利な購入のタイミングが変わってくるため
一度シミュレーションをした方がよい。
また、購入資金の原資等を考える際に、今後のローンの支払いをどうするか等を含めた
ライフプランの見直しも必要。
これから消費税増税の駆け込み需要の時期に入ってきます。不動産業者は売り込みを必死でかけてきます。
あえて消費税増税後の来年10月以降に、
駆け込み需要で売れ残った建売住宅を格安で購入するという手も一つかもしれません。
必ず増税前に買った方がいい、増税後に買った方がいいという意見が色々とあると思いますが、
ベストな選択というのは一人ひとり違うため自身のそれぞれの状況を整理し、
信頼できる専門家の意見を聞いて正しい情報を理解した上で選択することが重要となります。
またその相談の内容等を書面で整理しておくことは、後々のもめ事を防ぐため等に役立ちますので
できればやっておいた方がよいでしょう。
住宅の購入を考えている方、ライフプランの見直しを考えている方がいましたら、
税理士事務所TMコンサルティングにお気軽にご相談下さい。